张炜

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公募REITs是公开募集基础设施证券投资基金的简称。去年受到热捧的公募REITs，今年以来大面积跌破发行价。截至6月9日，沪深两市上市的27只REITs产品，超过半数今年以来跌幅逾10%，有的跌幅逾20%。

作为流动性好、收益相对稳定的投资产品，REITs问世后受到机构热捧，2021年发行的首批产品的平均有效认购倍数达近8倍。昔日“不愁卖”的REITs，今年却赔钱效应突出。从品种上看，产业园、高速公路等底层资产的REITs产品跌幅靠前。

多只REITs单边连续下跌，且多次单日大跌。截至6月9日收盘，中金安徽交控REIT、华夏中国交建（601800）REIT、东吴苏园产业REIT今年以来分别累计下跌14.07%、24.01%、14.98%。从单日交易看，平安广州天河REIT在6月5日暴跌7.79%，华安张江光大REIT在5月15日暴跌6.22%。大跌后的REITs，有不少产品出现了贴水。6月9日收盘，华夏中国交建REIT、平安广州天河REIT、中金安徽交控REIT贴水率分别达31.34%、22.69%、17.08%。

与股票相比，公募REITs流通盘偏小，较容易出现二级市场价格剧烈波动。REITs交易若遇到大资金离场，而买盘力量偏弱，就极易导致单边下跌。

中国银行研究院研究员邱亦霖在接受中国经济时报采访时称，本轮REITs二级市场波动的原因有多个方面。其一，资产收益不及预期。受到疫情及宏观经济的影响，部分地区、行业、企业的经营恢复程度不及预期，REITs产品价格下跌也是经营状况的反映。其二，市场发展仍不成熟。我国REITs市场发展尚处于起步阶段，对REITs估值定价逻辑也在逐渐成熟，对REITs定价偏差非常容易导致价格异常波动。

植信投资研究院研究员路宜桥在接受中国经济时报采访时表示，近期公募REITs表现不佳主要有两个方面的原因。一方面，4月中旬以来，房地产股票指数大幅下降对公募REITs的市场预期产生了负面影响。另一方面，随着REITs产品一季报的披露，工业园区、公路等基础设施建设的项目现金流收入受疫情影响低于市场预期，使市场对其投资信心有所降低。

从2022年年报与2023年一季报来看，高速公路类REITs以及产业园类REITs经营受到的影响较突出。例如，中金安徽交控REIT称，一季度货运车流量（不含免费车辆）同比下降14.46%。再看建信中关村REIT，今年以来跌幅一度超过30%。据一季报显示，建信中关村REIT一季度营业收入同比下降28.4%。该产品一季度息税折旧摊销前净利率为67.59%，低于2022年一季度（74.01%）。

拉长投资周期来看，REITs的二级市场价格主要围绕底层资产的经营、分红及宏观市场等基本面因素波动，不会过多偏离实际资产公允价值。邱亦霖称，在政策推动下，REITs市场正在快速扩容，制度建设也在加速进行，REITs依然具备较强的投资价值。在价格逐步回归理性后，伴随经营业绩的修复，REITs价格有望回归公允价值。底层资产经营业绩良好、分红稳定的REITs将更具备吸引力，长期的投资价值会逐步显现。

“从投资角度来看，公募REITs属于创新产品，且与其他金融产品的相关性较低，同时是政策支持的主要对象。因此，公募REITs具有一定的投资价值。”路宜桥建议，投资者要用长远的眼光看待REITs收益，并结合其投资标的的经营状况进行投资。

大跌后的REITs迎来增持“护盘”。张江高科（600895）近日公告称，基于对华安张江光大REIT的价值判断和信心，拟通过二级市场增持不超过1亿元。有市场人士称，增持有助于传递市场信心，扭转REITs连续大跌带来的恐慌情绪。